Систему ипотечного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства (статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу).

По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме (как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей)) либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.

По виду кредитора:

банковские;

небанковские;

обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

сотрудникам банков;

сотрудникам фирм - клиентов банка;

клиентам риэлтерских фирм;

лицам, проживающим в данном регионе;

всем желающим.

По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

без первоначального взноса;

с первоначальным взносом.

По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием

занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 1.3

Таблица 1.3 - Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования

В системе мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату процентов, а какие - на выплату основного долга.

Кредит с переменными выплатами делится также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.