Обзор российского рынка ипотечного кредитования: сравнительный анализ ипотечных программ
Необходимо отметить, что важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе - в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ "МИА" (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношения доходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.
Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.
Рейтинг ипотечных программ российских банков представлен в табл. 2 (Приложение). В рейтинге, прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений — в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня). Тем не менее о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.
Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков — тех, кого устроит и «серая» зарплата, — оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа — это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.
Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске представлены в табл. 3.
Таблица 3
Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске
Банк |
Первоначальный взнос |
Срок кредита |
Сумма кредита |
Ставка, в год |
Филиал Банка "Сибконтакт" |
от 10% стоимости приобретаемого жилья |
от 1 года до 30 лет |
от 150 тыс.руб |
от 11,5% в руб |
Новосибирсквнешторгбанк |
30% |
до 15 лет |
от $10 тыс. до $70 тыс. |
13,5% в руб. 11% в иностранной валюте |
Филиал Банка Москвы |
не менее 10% |
до 15 лет |
не менее 300 тыс. руб ($10 тыс. или 10 тыс. евро) |
от 13% в руб. и от 10% в иностранной валюте |
Филиал Промсвязьбанка |
не менее 15% |
до 15 лет |
от $8 тыс. |
от 14% в руб. и от 10% в долларах, на стадии строительства - от 17% в руб. и от 13% в долларах |
Сибирский Банк Сбербанка РФ |
от 10% |
до 15 лет |
нет ограничений |
18% в руб. 11% в долларах |
Новосибирский Муниципальный Банк |
30% |
до 15 лет |
от 150 тыс.руб до 5 млн. руб |
14% в руб. |
Сибакадембанк |
не менее 10% |
до 15 лет |
от 100 тыс. руб |
15,5% в руб. плюс единовременная комиссия за открытие ссудного счета 2% от суммы кредита |
Филиал Транскредитбанка |
от 15% |
до 15 лет |
от 300 тыс. руб.до 6 млн. руб |
от 12-12,5% в руб. и от 10-10,5% в долларах |